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農地法も登記法も知らないらしい不動産業者の戯言

14日の陸山会政治資金規正法違反事件第二回公判で、
土地売買を仲介した不動産会社の社員が証人として出廷し、
平成16年10月29日に購入した土地を、
陸山会から登記を遅らせるように頼まれて、
翌年1月7日に登記したが、普通と異なる手続きなので困った。
と証言したようです。

マスコミの報道は余り信用していませんが、
小沢一郎にとって不利になりそうな事実や
東電にとって有利になりそうな事実は、
喜んで報道するのが大マスコミの傾向ですから、
法廷で、そのような証言をした人がいたのでしょう。

この人が、本当に不動産を取り扱う人間なのか理解に苦しみますが、
その理由は、以下のとおりです。

問題の土地は、農地でした。
農地以外の利用をする目的で農地を購入する場合には、
農地法5条の手続きが必要になります。
市街化区域の場合には、農業委員会への届出。
市街化区域以外の場合には、農業委員会の許可です。

そして、農地を売買して、不動産の登記を申請する場合には、
市街化区域の場合には、農業委員会発行の届出受理書
市街化区域以外の場合には、農業委員会発行の許可書の添付が必要です。
これがないと、登記申請しても却下されます。

本件の場合は、市街化区域の土地のようで、
届出の手続が行われました。
(市街化区域だからこそ、建物が建てられているのです。)
ところで、届出とは言いますが、
ちょこちょこっと書類を書いて出せば、すぐに受付完了となる訳ではなく、
通常は、売主・買主の印鑑証明書や、利用計画図、地元役員の同意書、
隣接に農地があれば、その地主の同意書等々の様々な書類の添付が必要で、
しかも、不備のない書類を提出してからも、
1~2か月前後の日数を経て、農業委員会の受理手続きが完了します。
余談ですが、都市計画で市街化を促進することとされているのに、
こんな手続きが必要なのは、農地法がここまで規制を加えているのは、
規制緩和の流れに逆行して、非常に問題だとは思いますが、
法律がそうなっているのです。

平成16年10月29日に登記上の地目が「畑」である土地を購入するについて、
所有権移転請求権保全の仮登記を行い、売買代金を支払った。
平成17年1月に農地法の所定の手続が完了し、
農業委員会への届出が受理されたので、
それに基づき、所有権が移転し、1月7日に本登記をした。
という一連の流れは、上記の農地法所定の手続きの実態を把握していれば、
ごく普通の流れだとわかります。
この程度の日数の間隔は、むしろ極く普通のことだと解ります。

宅建主任者は、取引する土地が農地であれば、
重要事項説明書に記載して、さらに口頭で説明する義務があります。
証言した証人が、宅建主任者でないのなら、
改めて、この取引に係わった宅建主任者に証言させれば、本当のことが判るはずです。
また、まさかそんなことはないとは思いますが、
今回の証人が宅建主任者なのなら、
この証人こそ、宅建業法違反で処罰しなければなりません。

この時の土地取引において、
普段は余りやらないことがあったとすれば、
それは、売買代金を16年10月時点で支払っていることです。
農業委員会の届出受理がないと所有権移転の効力が生じないので、
普通は、届出受理書が出てから、売買代金を支払います。
しかしながら、
契約は、強行法規や公序良俗に反しなければ、
当事者が自由に決めることができます。
この時の契約では、農業委員会の受理がなされなければ、
支払った代金は全額返戻されることになっていますし、
受理されなかった時に代金返済がされなかったり、
他に売られたりすることがない様に、
16年10月29日の時点では、仮登記がなされているのです。

このように、客観的に見れば、何の問題もない土地取引だったのですが、
何と言っても、小沢氏がらみの裁判においては、
証言しても自分が訴追される恐れがなければ平気でデタラメを言う証人が現れて、
当時の他の事実に関する記憶が曖昧でも、他の証人の証言と一致しなくても、
有罪にしてしまう裁判官がいるのですから、安心は禁物です。

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テーマ : 政治・経済・時事問題
ジャンル : 政治・経済

Tag:小沢一郎  Trackback:0 comment:1 

Comment

えいちゃんの部屋 URL|小沢一郎は
#x2le9XR2 Edit  2011.11.01 Tue23:50
アメリカにとって目の上のたんこぶなんでしょうね。
でも他人事だと思っていると、
「もの言えば唇寒し」の世を是認することになります。
自分たちにも火の粉が飛んで来ることが恐ろしい
と思う人々を増やさなければなりません。
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